חלק שלישי: בניית תמהיל משכנתא

אחרי שקיבלתם אישור עקרוני למשכנתא מהבנק, עכשיו זה הזמן לתכנן באמת את המשכנתא שלכם ולבנות תמהיל שיהיה מתאים לכושר ההחזר שלכם לאורך השנים.

היום קיימים כ-30 מסלולי משכנתא שונים, שמשתנים בהתאם לסוג הריבית ומשפיעים על גובה ההחזר החודשי.

המשכנתא למעשה בנויה מחלקים, הנקראים מסלולים, כאשר כל מסלול צמוד לריבית מסוג אחר, והמטרה בריבוי המסלולים היא לפזר את הסיכון.

מעבר לפיזור הסיכון, בשלב זה גם יש לעמוד במגבלות בנק ישראל על עולם המשכנתאות:

  1. תקופת המשכנתא המקסימלית: בעבר הבנקים נתנו משכנתא ל-32 שנה, והיו אף בנקים שאפשרו משכנתא ל-35 ו-40 שנים. לפני מספר שנים, בנק ישראל החליט לקבוע כי הלוואת משכנתא לא תהיה ארוכה מ-30 שנה.
  2. אחוז המימון מסך הדירה: אחוז המימון הוא החלק מעלות הדירה שעבורו לוקחים את ההלוואה. להלן אחוזי המימון שבנק ישראל מאפשר בהתאם לסוג הרוכשים:
אחוזי המימון המקסימלייםסוג הרוכשים
עד 75% מימוןרוכשי דירה יחידה (אין דירה בבעלות)
עד 70% מימוןמשדרגים דירה (מוכרים דירה קיימת ורוכשים דירה אחרת)
עד 50% מימוןמשקיעים/ מעוניינים במשכנתא לכל מטרה (יש להם דירה, והם מעוניינים לקחת משכנתא כנגד נכס שברשותם)
  • חובה לקחת לפחות שליש מהמסלול במסלול ריבית קבועה: הריבית הקבועה יכולה להיות צמודת מדד (ק"צ) או לא צמודת מדד (קל"צ). אפשר גם לקחת יותר משליש מהמשכנתא במסלולים קבועים.
  • אסור לקחת יותר משליש מהמשכנתא בריבית משתנה לתקופות קצרות (לתקופות של פחות מ-5 שנים). ניתן לקחת כמה מסלולים בריביות משתנות, אבל הסכום הכולל במסלולים של הריביות המשתנות צריך לא לעבור את מכסת השליש מהמשכנתא.

ב-17.1.2021 החריג בנק ישראל את מגבלה זו ואפשר לקחת עד שני שליש מהמשכנתא בריבית פריים (שהיא ריבית משתנה כל חודש).

  • יחס ההחזר לא יעלה על 50% מסך ההכנסה הפנויה. ההכנסה הפנויה היא המשכורת נטו שנכנסת לבנק בניכוי התחייבויות כמו מזונות, הלוואות וכו'.

הגבלת בנק ישראל מדברת על 50%, אבל בפועל הבנקים לא יאפשרו ללווים להחזיר יותר מ-40% מההכנסה הפנויה שלהם על מנת לשמור על עצמם (ברוב המקרים הבנק שואף ליחס החזר של עד 33% מההכנסה הפנויה).

שלב בניית תמהיל המשכנתא הוא שלב קריטי מאוד בתהליך לקיחת המשכנתא כי הוא יקבע כמה תשלמו על החזר המשכנתא בסופו של דבר (כלומר, כמה כסף תשלמו מעבר לסכום ההלוואה שלקחתם).

בשלב זה מומלץ מאוד להיעזר ביועץ משכנתאות שידאג לאינטרס שלכם ויבנה לכם תמהיל משכנתא בתנאים הטובים ביותר. גם אם החלטתם לא לקחת ליווי של יועץ משכנתאות, כדאי לכם מאוד להיעזר ביועץ משכנתאות אפילו רק בשביל בניית תמהיל המשכנתא.

אולי יעניין אותך:

בעזרת ייעוץ ניתן להרוויח מאות אלפי שקלים!
לקביעת פגישת ייעוץ :

ענת רפאלי פלד לוגו

כבר הולכים?

הניסיון והמקצועיות שלנו שווים לכם מאות אלפי שקלים!

אז מוכנים להתחיל לחסוך?

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי!

מה גילך?

שאלון זכאות לבדיקת התאמה

דילוג לתוכן